Как узаконивать перепланировку в квартире: пошаговая инструкция согласования сделанной перепланировки квартиры в Москве

Введение

Перепланировка квартиры делает жилье удобнее. Можно объединить комнаты, расширить санузел или убрать стену. Но любые изменения требуют согласования. Если сделать перепланировку без разрешения, могут возникнуть проблемы.

Продать квартиру станет сложнее. Банк может отказать в ипотеке. А в некоторых случаях грозит штраф или даже судебное разбирательство. Чтобы этого не случилось, нужно узаконить перепланировку.

В этой статье разберем процесс по шагам. Узнаем, какие изменения разрешены, а какие нет. Разберем, куда обращаться и какие документы готовить.

Что такое перепланировка квартиры и зачем ее нужно узаконивать?

Перепланировка – это внесение изменений в конфигурацию жилого или нежилого помещения, затрагивающее его границы, конструктивные элементы и инженерные системы, в результате чего изменяется поэтажный план объекта недвижимости. К перепланировке относятся снос, перенос и возведение перегородок, изменение размеров и расположения дверных проемов, объединение или разделение помещений, перенос кухни, санузла, изменение расположения инженерных коммуникаций и иные работы, влияющие на характеристики помещения. Все изменения требуют обязательного согласования с соответствующими инстанциями и внесения изменений в техническую документацию.

Без узаконивания продать квартиру будет сложно. Банк откажет в ипотеке, а БТИ не выдаст новые документы. Власти могут наложить штраф за незаконную перепланировку. Иногда требуют восстановить первоначальный вид квартиры.

Чтобы избежать рисков, нужно оформить перепланировку квартиры официально. Для этого согласование перепланировки проходит через бюро технической инвентаризации. После утверждения изменений выдается акт.

Какие изменения считаются перепланировкой?

Любая перепланировка жилого помещения должна быть узаконена. Сюда входят снос стен, перенос дверных проемов, объединение санузла. Изменения площади квартиры тоже требуют согласования.

Если переставили мебель или сняли перегородку из гипсокартона – это не перепланировка. А вот демонтаж несущей стены требует технического заключения на перепланировку.

Некоторые работы невозможно согласовать. Например, если затрагиваются несущие конструкции или нарушается вентиляция.

Когда перепланировку необходимо узаконить?

Оформление перепланировки квартиры требуется до начала работ. Для этого подается заявление в БТИ для получения разрешения. Если перепланировка сделана без согласования, узаконить её можно позже, но это сложнее.

Продажа квартиры с несогласованной планировкой невозможна. Покупатель не сможет получить ипотеку, а сделка будет под вопросом. Если инспекторы выявят нарушение, собственники квартиры получат штраф.

Чтобы узаконить уже выполненную перепланировку, нужно обратиться в БТИ. Там проверят состояние квартиры, выдадут технический паспорт БТИ. Если изменения соответствуют нормам, внесут их в поэтажный план квартиры с экспликацией.

Чем отличается перепланировка от переустройства?

Перепланировка – это изменение границ помещений. Переустройство – это внесение изменений в инженерные системы помещения (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, газо- и электроснабжение), которые приводят к изменению их конфигурации или принципа работы. К переустройству относятся перенос или замена сантехнического оборудования, установка или демонтаж отопительных приборов, изменение схемы электропроводки, газоснабжения и другие работы, затрагивающие инженерные коммуникации. Проведение переустройства требует обязательного согласования с уполномоченными органами и внесения изменений в техническую документацию.

Переустройство можно проводить без разрешения, если не меняется план квартиры. Например, можно заменить ванну на душевую кабину. Но если меняются точки подвода коммуникаций, нужно согласование.

Если затронута площадь квартиры или планировка, придется оформить перепланировку заранее. Для этого обращение в БТИ необходимо до начала работ.

Юридические последствия несогласованной перепланировки

Перепланировку следует согласовывать до начала работ. Без разрешения могут возникнуть сложности с продажей квартиры. Власти могут наложить штраф или потребовать вернуть всё назад.

Если перепланировка затронула несущие конструкции, будет сложнее. В таком случае узаконить изменения через БТИ не получится. Может потребоваться суд или даже восстановление стен.

Чтобы избежать проблем, перепланировку квартиры после ремонта лучше узаконить. Для этого подается заявление в БТИ на квартиру и заказывается технический паспорт.

Чем грозит незаконная перепланировка собственнику?

Собственник отвечает за несогласованные изменения. Без согласования перепланировки квартиры нельзя узаконить её в Росреестре. Это значит, что технический паспорт БТИ останется старым.

Техник БТИ при проверке выявит нарушения. Тогда собственнику направляется предписание об узаконивании или штраф. Если узаконить перепланировку после ее проведения невозможно, придётся вернуть всё обратно.

В многоквартирных домах самовольной перепланировке уделяют больше внимания. Перепланировку в нежилом помещении также проверяют, ведь могут пострадать несущие стены.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать такую квартиру сложно. Покупатель не сможет взять ипотеку. Банк потребует поэтажный план БТИ, а он не будет совпадать с фактической планировкой.

При обращении в БТИ сделанную перепланировку квартиры в Москве могут не узаконить. Тогда новый собственник будет обязан сам решать проблему.

Если покупатель согласен на такие риски, можно попробовать оформить сделку. Но цена квартиры в доме с несогласованной планировкой будет ниже.

Какие штрафы предусмотрены за незаконную перепланировку?

Штраф за незаконную перепланировку для физлиц В Москве и области  составляет до 2500 рублей, однако помимо штрафа могут быть дополнительные меры, такие как предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Выполнение этого требования может потребовать значительных затрат.

Перепланировку следует либо узаконить, либо вернуть всё назад. В некоторых случаях узаконить сделанную перепланировку невозможно. Тогда собственнику придётся восстановить стены.

Чтобы избежать штрафов, нужно согласовывать перепланировку заранее. Для этого обращение в БТИ лучше делать до начала работ. Так можно получить разрешение на перепланировку и избежать лишних затрат.

Разновидности перепланировки: что можно и что нельзя делать?

Перепланировка меняет границы и функции помещений. Одни изменения допустимы, другие требуют согласования. Некоторые работы запрещены, даже если увеличить удобство квартиры.

Перед ремонтом лучше понять, какую перепланировку можно узаконить. Если задумали перепланировку, сначала нужно изучить правила.

Какие изменения в планировке квартиры допустимы?

Некоторые работы можно делать без согласования. Они не затрагивают несущие конструкции и не нарушают инженерные сети.

Допустимые изменения:

• Объединение кухни и гостиной (без переноса плиты).
• Перенос дверных проемов в ненесущих стенах.
• Разделение одной комнаты на две перегородкой.
• Установка раздвижных дверей вместо обычных.
• Демонтаж встроенных шкафов, антресолей, кладовых.

Если работы не влияют на планировку, технический паспорт квартиры менять не нужно.

Какие работы по перепланировке необходимо узаконить?

Не все изменения можно делать без разрешения. Некоторые работы требуют согласования перепланировки квартиры.

Согласование необходимо, если:

• Меняется расположение санузла или кухни.
• Переносится газовая плита или стояки.
• Убираются или возводятся новые стены.
• Объединяются комнаты, затрагиваются инженерные сети.
• Меняется назначение помещений в многоквартирных домах.

Перед началом работ направляется в БТИ запрос на согласование. Без этого оформить изменения будет сложно.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Некоторые перепланировки узаконить нельзя. Они могут угрожать безопасности здания или мешать соседям.

Запрещено:

• Демонтировать несущие стены или делать в них проемы.
• Объединять жилую комнату с газифицированной кухней.
• Расширять санузел за счет жилых комнат.
• Перекрывать вентиляционные каналы или стояки.
• Уменьшать несущие конструкции или усиливать нагрузку.

Если перепланировка нарушает нормы, узаконить её не получится. В таком случае придется возвращать всё назад.

Перед ремонтом лучше выяснить, сколько стоит узаконить перепланировку. Для этого можно обратиться в БТИ или проектное бюро. Это поможет избежать проблем и штрафов.

Особенности согласования перепланировки ипотечной квартиры

Ипотечная квартира — собственность банка до погашения долга. Любые изменения требуют согласования. Без разрешения кредитора узаконить перепланировку будет сложно.

Банк проверяет, не снижается ли стоимость залога. Если квартира теряет ликвидность, изменения могут запретить.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировку в квартире самостоятельно делать нельзя. Без согласования банк может потребовать вернуть всё назад.

Некоторые изменения допустимы, если они не снижают стоимость жилья. Например:

• Объединение санузла без переноса коммуникаций.
• Демонтаж ненесущих перегородок.
• Перенос дверных проемов внутри квартиры.

Перед началом ремонта нужно получить разрешение. Иначе продать квартиру или оформить сделанную перепланировку не получится.

Как согласовать перепланировку с банком?

Сначала подается заявление на согласование перепланировки квартиры. Банк требует документы, подтверждающие безопасность изменений.

Порядок действий:

1. Заказать проект в лицензированном бюро.
2. Получить техническое заключение о безопасности.
3. Подать документы в банк на рассмотрение.
4. Дождаться согласования и подписать дополнительные бумаги.
5. Получить разрешение на перепланировку до начала работ.

После одобрения можно узаконить перепланировку квартиры в Москве или другом регионе. Если банк не согласует изменения, узаконить их будет невозможно.

Согласование перепланировки квартиры в 2025 году: пошаговая инструкция

Если ваша перепланировка затрагивает стены или коммуникации, её нужно узаконить. Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но с трудностями: покупателю, скорее всего, откажут в ипотеке, а новый собственник возьмёт на себя ответственность за узаконивание внесённых изменений. В 2025 году процедура упрощена, но требует времени.

Разберём все этапы оформления, чтобы избежать ошибок.

Шаг 1. Подготовка документов: план БТИ, технический паспорт

Сначала нужно получить документы из БТИ. Они показывают текущее состояние квартиры.

Для начала потребуется:

• Поэтажный план БТИ.
• Технический паспорт квартиры.
• Выписка из ЕГРН.

Если перепланировка уже сделана, документы не будут совпадать с реальностью. В этом случае узаконить изменения сложнее.

Шаг 2. Разработка проекта перепланировки и технического заключения

Проект перепланировки разрабатывает лицензированное бюро. Без него узаконить перепланировку невозможно.

В проекте указываются:

• Какие стены убираются или строятся.
• Где переносятся коммуникации.
• Как соблюдены строительные нормы.

Если затронуты несущие конструкции, потребуется техническое заключение Оно также может потребоваться и в других случаях, например, при изменении мокрых зон или при переносе инженерных систем.. Его выдают специальные организации.

Шаг 3. Подача документов в жилищную инспекцию

После подготовки документов начинается согласование перепланировки квартиры.

Нужно подать в жилищную инспекцию:

• Технический паспорт квартиры.
• Поэтажный план БТИ.
• Проект перепланировки.
• Техническое заключение (если требуется).

После проверки заявитель получает разрешение на перепланировку.

Шаг 4. Проведение работ по перепланировке

После получения разрешения можно начинать ремонт. Все работы должны соответствовать проекту.

Самовольные изменения могут привести к штрафу. Если нарушены нормы, согласование перепланировки квартиры аннулируется.

По завершению работ нужно пригласить инспектора. Он проверит, соответствует ли перепланировка проекту.

Шаг 5. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

Когда ремонт завершён, оформляется акт приемки. Его подписывает жилищная инспекция.

Для этого подаются документы:

• Разрешение на перепланировку.
• Проект и техническое заключение.
• Акт выполненных работ.

Если всё соответствует проекту, квартира официально вводится в эксплуатацию.

Шаг 6. Внесение изменений в ЕГРН и регистрацию в Росреестре

После приемки нужно обновить данные о квартире.

Документы подаются в Росреестр или МФЦ. В реестр вносятся новые сведения о планировке.

После регистрации ваша перепланировка становится официальной. Теперь можно продавать квартиру без проблем.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве?

Если ремонт сделан без согласования, узаконить его сложнее. Но это возможно. Вариантов два: через жилищную инспекцию или суд.

Узаконивание перепланировки через жилищную инспекцию

Первый способ — обратиться в жилищную инспекцию. Если работы не затронули несущие стены, процесс будет проще.

Понадобятся:

• Поэтажный план квартиры.
• Технический паспорт из БТИ.
• Проект перепланировки.

Документы передаются в жилищную инспекцию. Если перепланировка соответствует нормам, выдаётся разрешение.

Узаконивание перепланировки через суд

Если инспекция отказала, можно подать иск. Судебное узаконивание сложнее, но возможно.

Потребуется доказать, что перепланировка безопасна. Суд может назначить экспертизу. Если нарушений нет, суд разрешит узаконить изменения.

После решения суда нужно обновить документы в БТИ и ЕГРН.

Можно ли узаконить перепланировку без штрафов?

Если перепланировка не нарушает закон, штрафов не будет. Но если инспекция выявит самовольные изменения, собственника могут оштрафовать.

Размер штрафа зависит от региона. В Москве сумма выше, чем в других городах. В Московской области условия мягче.

Лучше узаконить перепланировку заранее, чем платить штраф.

Сколько стоит узаконивание перепланировки квартиры?

Цена зависит от этапов согласования. Потребуются госпошлины, услуги БТИ и проектные работы.

Госпошлина и другие обязательные платежи

Без оплаты госпошлины документы не примут. Сумма зависит от вида регистрации.

Другие обязательные расходы:

• Выпуск нового технического паспорта.
• Регистрация изменений в Росреестре.
• Оплата услуг жилищной инспекции.

Чем сложнее перепланировка, тем выше затраты.

Вид платежа	Стоимость (руб.)
Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН	2 000 – 3 500
Новый технический паспорт БТИ	7 000 – 15 000
Услуги жилищной инспекции	5 000 – 10 000

---

Стоимость проектной документации и технического заключения

Если меняются стены, нужен проект. Его заказывают в проектной организации.

Средние расходы на проектную документацию:

Техническое заключение подтверждает безопасность изменений. Без него согласование невозможно.

Сроки узаконивания перепланировки

Процесс занимает от нескольких недель. Все зависит от сложности работ.

Сроки могут увеличиться, если:

• Проект требует доработки.
• Инспекция нашла ошибки в документах.
• Потребовались дополнительные согласования.

В Москве процесс дольше, чем в области. В Московской области оформление идет быстрее.

Примеры узаконенных перепланировок

Частые виды согласуемых перепланировок

Некоторые изменения в квартире можно узаконить без сложностей. Главное — учитывать требования законодательства.

Наиболее распространенные виды согласуемых перепланировок:

• Объединение кухни и гостиной — разрешено, если нет газовой плиты.
• Объединение или раздельный санузел — допускается без увеличения за счет жилых комнат.
• Перенос дверных проемов — возможен, если не затрагивает несущие стены.
• Объединение лоджии с комнатой — согласуется при сохранении подоконного блока или установке раздвижного остекления.
• Перенос кухни в нежилое помещение — допускается в квартирах с электрическими плитами.
• Создание гардеробной или кладовой — не требует сложных согласований.

Некоторые работы требуют предварительного получения разрешения на перепланировку. Без согласования можно получить штраф и предписание вернуть квартиру в прежнее состояние.

Успешные примеры узаконивания перепланировки в Москве и Московской области

Москва, ЖК «Воробьевы горы»

Собственник захотел объединить кухню и гостиную. В квартире была газовая плита, поэтому без перегородки узаконить перепланировку нельзя. Проект предусматривал раздвижную стеклянную дверь. После установки перегородки жилищная инспекция согласовала изменения.

Московская область, Химки, ЖК «Солнечная система»

В новостройке владелец решил перенести санузел ближе к спальне. Для согласования потребовался проект, подтверждающий, что мокрая зона не выходит за границы нежилых помещений. Перепланировка успешно узаконена.

Москва, ул. Новый Арбат

Собственник квартиры в доме советской постройки решил объединить балкон с жилой комнатой. Подоконный блок был демонтирован, но утепление пола и остекление соответствовали нормам. В результате инспекция утвердила изменения.

Московская область, Балашиха, ул. Твардовского

В двухкомнатной квартире перенесли кухню в зону коридора. Газовая плита заменена на электрическую, что соответствовало нормам. После подачи документов в БТИ и жилищную инспекцию перепланировка была узаконена.

Заключение

Перепланировка делает квартиру удобнее и современнее. Но любые изменения требуют согласования. Узаконить перепланировку можно через жилищную инспекцию. На узаконивание перепланировки квартиры в Москве Московской области действуют строгие правила.

Согласование проходит быстрее с подготовленными документами. Нужно получить технический паспорт и проект. Самостоятельно оформить перепланировку сложнее, но реально. Если работы уже выполнены, узаконить изменения можно через суд.

Перед началом ремонта стоит изучить ограничения. Некоторые перепланировки невозможно узаконить. Нарушение правил ведет к штрафу или демонтажу. Соблюдение закона избавит от проблем при продаже квартиры.